Inmiddels hebben we al bijna een jaar te maken met een pandemie en de gevolgen daarvan in het maatschappelijk verkeer. Onder andere horeca-ondernemers, maar inmiddels ook niet-essentiële winkels, worden hard getroffen vanwege restricties opgelegd van overheidswege. Voorlopig ziet het ernaar uit dat we mogelijk nog wel even te maken zullen hebben met restricties van overheidswege.
Dat we nu al zo’n lange periode te maken hebben met deze problematiek zorgt er tegelijkertijd voor dat er inmiddels de nodig jurisprudentie over bestaat, waarbij we hier wat dieper zullen ingaan op de mogelijkheid op huurkorting gedurende lockdown en andere restricties.
Nadat tal van kort geding rechters al (voorlopige) oordelen gegeven hebben, heeft nu de Haagse kantonrechter in een bodemprocedure vonnis gewezen.
Zowel huurder als verhuurder hebben de Coronacrisis niet kunnen voorzien bij de totstandkoming van de overeenkomst, zodat de crisis en de overheidsmaatregelen het evenwicht in de overeenkomst ernstig verstoord hebben, zo oordeelt de rechter. Dat betekent dat tijdens de volledige sluiting de huur nog maar voor 50% betaald behoeft te worden en bij beperkte openingstijden voor 75%.
Corona als onvoorziene omstandigheid
Op grond van artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek (hierna – “BW”) kan de rechter op verzoek van een van de partijen een overeenkomst (geheel of gedeeltelijk) wijzigen of ontbinden ”op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten”.
Vaak is in de standaard ROZ-modellen een beding opgenomen, waarbij de mogelijkheid tot huurvermindering is uitgesloten. Nu artikel 6:258 BW van dwingend recht is, brengt dat met zich mee dat daar contractueel niet van mag worden afgeweken. Dat kan dus niet, ook niet middels de algemene bepalingen, worden weggecontracteerd.
De vraag die dan ook rijst is of Corona valt aan te merken als onvoorziene omstandigheid zoals bedoeld in voormeld artikel. Uit de thans bestaande consensus in de jurisprudentie lijkt met name de voorzieningenrechter en inmiddels dus ook de Haagse kantonrechter in een bodemprocedure wel tot die conclusie te komen, indien er ook daadwerkelijk een beroep gedaan wordt op die onvoorziene omstandigheid en indien de door de huurder geleden schade ook daadwerkelijk wordt veroorzaakt door de Coronacrisis.
Huurkorting
Als wordt vastgesteld dat er sprake is van een onvoorziene omstandigheid en het in stand houden van de huurovereenkomst onaanvaardbaar is, moet vervolgens aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld op welke wijze de huurovereenkomst moet worden gewijzigd, hetgeen dus concreet beteken in hoeverre de huurder recht heeft op een korting op de huur.
Vervolgens wordt er gekeken naar de omstandigheden van het geval, waarbij, zo blijkt inmiddels met name wordt gekeken naar de aard en de ernst van de betrokken belangen (zoals bijvoorbeeld hoe groot het omzetverlies is). De rechter zal dan beoordelen of het risico van het omzetverlies over beide partijen dient te worden verdeeld en op welke wijze.
Afhankelijk van de uitkomst van die beoordeling kan door de rechter worden bepaald dat het risico van het tegenvallende gebruik van de bedrijfsruimte over beide partijen moet worden verdeeld. Daarbij is ook relevant of sprake is van een gedwongen sluiting van overheidswege en of de huurder al vóór de coronapandemie betalingsproblemen had. De huurder zal dan in voldoende mate hebben aan te tonen dat hij omzetverlies heeft en dat dit niet al was ingezet voor de Coronacrisis. De rechter kijkt onder meer naar de volgende punten:
Hoe het bedrijf van de huurder er voor stond bij aanvang van de coronacrisis;
De mate waarin de huurder er zelf voor heeft gekozen om de bedrijfswerkzaamheden per direct geheel te beëindigen;
De mate waarin de verhuurder in staat is om mee te delen in de nadelige financiële gevolgen van de coronacrisis;
In hoeverre de coronacrisis een beperking van het huurgenot oplevert;
De locatie waarop een onderneming wordt gedreven (bijvoorbeeld toeristisch gebied);
De verwachtingen voor de nabije toekomst;
Eventueel eerder gemaakte afspraken tussen verhuurder en huurder over een tegemoetkoming in verband met de coronacrisis.
Voor verhuurders is dat tegelijkertijd een reden om kritisch te kijken naar de door de huurder ingebrachte financiële stukken, zodat zij niet de dupe worden van simpelweg slechte bedrijfsvoering.
Met name binnen de Rechtbank Amsterdam lijkt er wel een eenduidig beeld te bestaan dat Corona voor horeca-ondernemers een onvoorziene omstandigheid kan zijn, waarbij een huurder dan aanspraak kan maken op huurkorting. Uit de laatste uitspraken blijkt bovendien een beeld naar voren te komen dat in het geval van gehele sluiting van de onderneming vanwege overheidsrestricties er aanspraak kan worden gemaakt op 50% huurkorting en in het geval van opening onder andere restricties (zoals aantal bezoekers, een vroegere sluitingstijd, e.d.) mogelijk 25%.
Daarbij dient uiteraard wel onderscheid te worden gemaakt tussen hotels, restaurants die inkomsten genereren met bezorging en cafés/restaurants die helemaal geen inkomsten meer hebben. Ook niet-essentiële, die gedwongen gesloten zijn zullen deze uitspraken kunnen aangrijpen om “lastenverlichting” te verkrijgen.
Met terugwerkende kracht
Uit de uitspraak van de Haagse kantonrechter blijkt die de lijn van de kort geding rechters te volgen, waarbij die nog wat verder gaat en oordeelt dat de huurprijs niet opgeschort wordt maar daadwerkelijk vermindert en onder omstandigheden zelfs met terugwerkende kracht.
Resumerend, het is dus voor beide partijen opletten. Indien u uw casus wil laten beoordelen, neemt u dan gerust contact met ons op.
Auteur: Loran van den Ouden, jurist en mediator bij VDO Advocatuur & Mediation
Heeft u vragen en/of advies nodig neemt u gerust contact met ons op via 0187 – 64 2853 of info@vdoadvocatuur.nl.